Evaluer droit au bail

Evaluation d'un droit au bail, définition de la charte de l'expertise immobilière

 VALEUR DE DROIT AU BAIL

Il s'agit du prix moyen qu'un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit au bail est donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d'un bail existant,
comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l'existence d'un loyer qui peut apparaître sensiblement
différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l'emplacement revêt un intérêt
particulier car il a une conséquence directe sur l'activité.

L'évaluation d'un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l'ensemble des différents avantages dontva bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le
cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont
bénéficie le locataire en vertu du bail.

Il convient de bien distinguer le droit au bail :
- d'une part, du fonds de commerce dont il peut être l'une des composantes,
- d'autre part, du droit d'entrée ou du pas de porte qui s'analysent quant à eux, comme la contrepartie
d'avantages lors de la conclusion d'un bail, d'un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui sont
versés au propriétaire.
Le droit d'entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d'un loyer et dispose d'un régime
juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.