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Les surfaces

Surface cadastrale, surface hors oeuvre Brute, surface de plancher
expertise immobilière

L’évaluation immobilière nécessite d’apprécier de nombreux paramètres qui se rapportent pour la plupart à des mesures de surfaces.

Pour cela et afin d’effectuer des comparaisons justes et appropriées, il convient de définir les surfaces qui sont utilisées.
- Surface cadastrale : Surface d'un terrain ou d'une assiette foncière telle qu'elle figure dans les documents cadastraux. Ces données sont sollicitées auprès des services compétents pour chacune de nos missions.
- Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) : Le code de l’urbanisme définie la surface hors œuvre brute comme «la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction » (1er alinéa - Article R 112-2). La circulaire n°90/80 du 12/11/1990 du Ministère de l'Équipement précise les éléments à prendre en compte : l'épaisseur de tous les murs (extérieurs et intérieurs, porteurs ou constituant de simples cloisonnements) et tous les prolongements extérieurs d'un niveau tels que les balcons, loggias, coursives.
Ainsi, la S.H.O.B. comprend notamment tous les niveaux (y compris hangars, niveaux intermédiaires, combles et sous-sols, toitures terrasses…), et sont exclus les auvents, les terrasses non couvertes de plain-pied, les trémies d'escalier…
- Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : La Surface Hors Œuvre Nette s'obtient en déduisant de la S.H.O.B. certains éléments :
_ Les surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables : hauteur des locaux inférieure à 1,80 m, usage autre que l’habitat ou l’activité, consistance inadaptée
_ Les toitures terrasses, les balcons, les loggias, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, les espaces aménagés en vue du stationnement des véhicules
_ Les surfaces affectées aux récoltes, animaux, matériel agricole…
_ 5% des surfaces affectées à l’habitation, comprenant l’isolation thermique et acoustique
La S.H.O.N. est constamment utilisée pour le calcul des impôts, l’étude des permis de construire…
- Surface Utile Brute et Surface Utile Nette : Elle s’obtient à partie de la surface hors œuvre nette en déduisant les éléments de structure (murs porteurs, poteaux…) et de circulation verticale.  Elle comprend les surfaces de travail, les espaces de circulation horizontale et les espaces sociaux et sanitaires. La surface utile nette s’obtient en ne retenant que les surfaces de travail.
La surface utile brute est couramment retenue dans le cadre d’expertise en valeur vénale.
La Surface Utile Brute peut également être pondérée à l’aide de coefficient de pondération, notamment pour des locaux commerciaux. Le coefficient de pondération appliqué à chacune des parties du local sera fonction de la surface, des réserves, des vitrines, leur intérêt… .
- Surface habitable : la surface habitable comprend les surfaces construites déduction faite des murs, cloisons, escaliers. La surface habitable est définie à l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation,
D’autres surfaces sont également utilisées : surface GLA, surface commerciale, surface développée hors œuvre pondérée, superficie loi carrez…

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