La notion de valeur
Valeur vénale, valeur de marché, valeur d’assurance
Notre réseau EXPERCIA Expertises Conseils s’est spécialisé dans l’évaluation immobilière en valeur vénale.
Il s’agit de la valeur la plus couramment utilisée mais l’expertise en évaluation immobilière nécessite parfois de rechercher d’autres valeurs (valeur à neuf, valeur locative, valeur d’assurance, valeur d’apport…).
Valeur vénale : La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate (en toute connaissance, sans pression, une libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, un délai de négociation raisonnable, l’absence de facteurs de convenance). On parle également de valeur marchande ou valeur de marché.
Il convient toutefois de différencier la valeur vénale nette, c’est-à-dire hors frais d’acquisition, hors droits de mutation et hors TVA, de la valeur vénale brute, c’est-à-dire tous frais inclus. Dans le second cas, on parle alors de « valeur vénale acte en main ».
Valeur locative « de marché » : « La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise ». Il s’agit d’une contrepartie financière de l’usage d’un bien immobilier, spécifié par un contrat (un bail dans la plupart des cas), aux conditions usuelles d’occupation, en supposant un contrat aux conditions du marché considéré et une libre volonté des deux parties (propriétaire-bailleur et locataire), un délai raisonnable de négociation, l’absence de facteur de convenance, l’absence de versement d’un capital lors de la signature du contrat (droit au bail ou pas de porte).
La valeur locative se définit toujours hors taxe sur la valeur ajoutée et hors charges locatives. Il convient de porter une attention particulière à la répartition des charges entre propriétaire-bailleur et locataire, notamment en matière de taxe foncière, la jurisprudence étant relativement précise sur ces points.
D’autres valeurs locatives : Parfois, la valeur locative ne résulte pas uniquement de la loi du marché (offre et demande) en raison de différentes règlementations qui encadrent la détermination du loyer. C’est le cas notamment pour certaines formes d’habitation (loyer plafonné).
Les valeurs locatives retenues pour le calcul des impôts locaux sont également différentes des loyers de marché, on parle de valeur locative administrative.
La signature d’un bail d’une certaine durée s’accompagne souvent de contreparties entre chacune des parties (franchise de loyers, aménagements spécifiques, loyer progressif…). Le loyer ainsi défini ne s’apparente plus à une valeur locative de marché mais à un loyer dit économique prenant en considération l’ensemble de ces dispositions.
Enfin, les valeurs locatives dites de renouvellement sont définies à la suite de différents entre bailleur et locataire et sont fixées par voie judiciaire selon la valeur locative de marché et également les dernières valeurs locatives de renouvellement précédemment fixées.
Valeur d’apport : Elle ne se définit que dans un cadre clairement déterminé (nature et destination des biens) et concerne une opération précise d’apport ou de transfert d’actif. Le choix de la valeur à retenir sera défini selon le cadre de l’opération et sous contrôle des commissaires aux apports.
Coût de remplacement : Le coût de remplacement brut permet de déterminer la valeur de remplacement d’un bien immobilier à l’identique en intégrant l’ensemble des frais, taxes, honoraires ainsi que la charge foncière.
Le coût de remplacement net s’obtient en appliquant une dépréciation au coût de remplacement brut en prenant en considération obsolescence et vétusté de la construction et des équipements.
Valeur à neuf : Définie comme étant le coût de reconstruction de l’immeuble en intégrant les différents frais et honoraires, la valeur à neuf ne prend, en revanche, pas en compte les éventuels coûts de démolition ainsi que les pertes éventuelles de loyers. Elle se définie à l’équivalent ou l’identique selon le type d’immeuble sur la base de ratios professionnels et/ou de devis.
Valeur d’assurance : La valeur d’assurance sert à déterminer le montant des primes d’assurances et, en cas de sinistre, de définir le montant de l’indemnisation. Elle se définit à partir de la valeur à neuf (à l’identique ou l’équivalent), en tenant compte ou non de la vétusté.
Indemnité d’éviction : Différente de l’indemnité d’expropriation, l’indemnité d’éviction s’applique lorsqu’un propriétaire-bailleur refuse de renouveler le bail pour des raisons autres que celles stipuler au contrat. Le plus souvent, l’indemnité d’éviction sera composée d’une indemnité dite principale (fonction de la possibilité ou non pour l’activité de se réinstaller et poursuivre l’exploitation) et d’indemnités accessoires (déménagement, réemploi, pertes, stocks, licenciement, réinstallation, mailing…).
Droit au bail : Le droit au bail, à ne pas confondre avec le fonds de commerce (dont il peut être une composante) et le droit d’entrée (ou pas de porte), est une contrepartie financière des différents avantages liés à la reprise d’un bail existant. Parmi ces avantages, il est possible de citer les principaux éléments : l’emplacement, la nature des activités autorisées, la durée du bail, la durée restant à courir, les possibilités de cession et sous-location, le loyer (et l’écart éventuel avec les loyers de marché), les charges locatives…
L’évaluation d’un droit au bail consiste à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable. La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il existe de nombreuses autres valeurs plus rarement usitées : valeur de vente forcée, indemnité d’expropriation, valeur en poursuite d’usage, droit d’entrée ou pas de porte, prix de convenance, valeur d’utilité, valeur d’exploitation, valeur hypothécaire…