L’expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d’un bien, d’un appartement, d’une maison, d’un immeuble ou de tout autre actif immobilier, à une date donnée et dans un contexte précis.
Chez EXPERCIA, chaque évaluation repose sur l’analyse des caractéristiques du bien, de son environnement, de ses contraintes éventuelles et de son marché. L’objectif n’est pas de produire une simple estimation, mais une valeur motivée, traçable et utile à la décision.
Une expertise ne se limite pas à une estimation approximative : elle repose sur une analyse méthodique, permettant d’établir une valeur motivée, traçable et datée.
Nos missions consistent à déterminer la juste valeur de vos biens et droits immobiliers, d’une part en étudiant leurs caractéristiques, leur environnement et les éventuelles contraintes d’urbanisme, naturelles et environnementales, d’autre part en analysant le marché et son évolution. Cette activité s’appuie sur les règles et principes issus de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
Toute valeur s’apprécie à une date précise. Le rapport mentionne donc une date de valeur, correspondant au moment auquel l’évaluation est établie, qui peut être distincte de la date de rédaction du document. Cette référence temporelle est indispensable pour donner tout son sens à la valeur retenue.
On parle souvent « du prix », mais il existe plusieurs valeurs. La valeur vénale est la plus couramment recherchée. Selon le contexte, l’expertise peut toutefois conduire à d’autres valeurs. Préciser la valeur recherchée est la première étape de toute mission, car elle conditionne la méthode employée.
Somme estimée contre laquelle un bien serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée et après une commercialisation adéquate (libre volonté des parties, délai de négociation raisonnable, absence de facteurs de convenance). On parle aussi de valeur de marché ou valeur marchande. On distingue la valeur vénale nette (hors frais d’acquisition, droits de mutation et TVA) de la valeur vénale brute, tous frais inclus, dite « acte en main ». La valeur peut par ailleurs être appréciée lorsque le bien est vacant et libre de toute occupation, mais également lorsque le bien est occupé, en tenant compte des conditions juridiques et financières de l’occupation.
Contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien, correspondant au loyer qui pourrait raisonnablement en être obtenu à la date de l’expertise, dans des conditions normales de location. À ne pas confondre avec le loyer contractuel en cours, ni avec la valeur locative de renouvellement au sens du statut des baux commerciaux.
Valeur retenue lorsque le délai de commercialisation est contraint : vente judiciaire, procédure collective, exécution d’une garantie. Elle s’obtient par application d’une décote à la valeur vénale, motivée au cas par cas.
Valeur retenue lors de l’apport d’un bien à une société, sous le contrôle du commissaire aux apports.
Coût de reconstruction de l’immeuble, frais et honoraires inclus, sans tenir compte des coûts de démolition ni des pertes de loyers, sur la base de ratios professionnels et de devis.
Coût de remplacement brut d’un bien à l’identique (frais, taxes, honoraires et charge foncière inclus). Le coût de remplacement net en déduit une dépréciation pour vétusté et obsolescence.
Sert à déterminer les primes et, en cas de sinistre, l’indemnisation. Elle se déduit de la valeur à neuf, en tenant compte ou non de la vétusté.
Une évaluation fiable commence par une mesure fiable. Pour comparer des biens de façon juste, encore faut-il définir la surface retenue.
Surface d'un terrain ou d'une assiette foncière telle qu'elle figure aux documents cadastraux, sollicitée auprès des services compétents pour chaque mission.
Depuis 2012, elle remplace les anciennes SHOB et SHON : somme des surfaces closes et couvertes sous plafond supérieur à 1,80 m, servant à l'instruction des autorisations d'urbanisme.
Surfaces construites déduction faite des murs, cloisons et escaliers, définie à l'article R.111-2 du Code de la construction et de l'habitation, utilisée pour la location de logements.
Surface privative en copropriété, calculée selon des règles précises et mentionnée dans les actes de vente de lots.
Couramment retenue en valeur vénale, en particulier pour les bureaux. La surface utile nette ne conserve que les surfaces de travail.
Des coefficients de pondération peuvent être appliqués à certaines surfaces (profondeur, accès, nature d'annexe) afin d'obtenir une surface de référence homogène et comparable.
Si une simple estimation peut être réalisée par tout professionnel compétent, le terme « expertise » désigne la prestation d’un expert répondant à des qualifications précises. L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste de l’évaluation des droits dont les biens immobiliers sont le support. Il doit au minimum :
L’expert assure en permanence l’actualisation de ses connaissances (technique, économique, juridique, fiscal et comptable) afin de garantir la qualité des travaux qui lui sont confiés. L’ensemble de ces règles est repris dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
L'expertise n'est pas une science exacte : c'est un acte de lecture du marché, encadré par des normes qui offrent un cadre commun à toutes les évaluations. Pour évaluer un bien, l'expert dispose de plusieurs méthodes et retient la ou les mieux adaptées. Un rapport d'expertise en croise généralement davantage qu'un simple avis de valeur.
Méthode classique et la plus utilisée pour les biens courants. Elle s'appuie sur une analyse structurée des transactions du marché à une date de référence et reflète directement le comportement de l'acheteur. Elle suppose des éléments de comparaison homogènes (type de bien, surface, secteur) et en nombre suffisant. Lorsque le bien diffère sensiblement des références, des coefficients de réajustement sont appliqués.
Elle détermine la valeur d'un bien en fonction du revenu qu'il génère et du rendement exigé. L'expert établit d'abord la valeur locative de référence (revenu brut ou net selon les charges récupérables), puis applique un taux de capitalisation issu du rapport entre le loyer annuel et le prix, avant de tenir compte de l'état locatif réel (bien loué ou non, qualité du locataire, durée du bail).
La méthode sol et construction évalue séparément le terrain (usage, localisation, potentialités, divisibilité) et la construction (valeur à neuf affectée d'un coefficient de vétusté). Le coût de remplacement prolonge cette logique : remplacement à l'identique (valeur du sol, coût de reconstruction, frais non récupérables), remplacement à l'équivalent (intégrant l'évolution des normes), ou valeur vénale augmentée des frais et travaux d'adaptation. Ces approches conviennent aux biens atypiques, sans réel marché comparable.
La méthode des flux futurs (Discounted Cash Flow) part du principe qu'un bien « vaut par ce qu'il rapporte ». La valeur est égale à la somme actualisée des flux financiers attendus, revente au terme comprise, à un taux reflétant le risque. Il s'agit d'une méthode fine, particulièrement adaptée aux biens de rapport, qui reste sensible à la qualité des hypothèses retenues.
Également appelée bilan promoteur ou aménageur, cette méthode part du prix prévisionnel de vente d'un programme, reconstitue les dépenses à engager (travaux, frais, marge) et en déduit la valeur du terrain ou de l'immeuble. C'est l'approche de référence pour les terrains à bâtir et les opérations de promotion.
Chaque bien a ses logiques de valeur. Voici les points d'attention propres aux principaux biens des particuliers que nous expertisons.
Proche de l'appartement, mais avec des points à approfondir : l'urbanisme et la configuration de la parcelle (possibilités d'extension), la qualité de construction (formes, matériaux, annexes, équipements) et la desserte des surfaces annexes. La méthode par comparaison est développée terrain intégré ou non, selon la taille de la parcelle.
Souvent l'évaluation la plus courante, car le marché est bien connu et les références nombreuses. L'expert examine les facteurs propres à l'immeuble (situation, construction, copropriété, fiscalité) et à l'appartement (étage, superficie, annexes, occupation, charges). La comparaison domine pour un bien libre ; pour un bien loué, l'analyse de la rentabilité est fréquente.
La valeur dépend avant tout des droits à construire. On vérifie d'abord la constructibilité (règles d'urbanisme, nature et forme du sol), puis on apprécie le marché et la pression foncière locale, et enfin les paramètres techniques (certificat d'urbanisme, permis). Selon le contexte : comparaison au lot ou au m², estimation par zone ou bilan promoteur.
Locaux commerciaux, bureaux, entrepôts, murs de commerce, locaux monovalents. Ces actifs relèvent pleinement de l'expertise immobilière : nous évaluons les murs, distinctement du fonds de commerce qui les exploite.
Actifs immobiliers professionnels : consultez le volet Expertise d’entreprise →
Typologies d’actifs expertisés :
Notre champ couvre l’ensemble des évaluations de bâtiments professionnels ainsi que les problématiques d’évaluation foncière. Nous procédons aussi bien à la détermination de la valeur vénale qu’à celle de la valeur locative.
Typologies d’actifs expertisés :
Cette liste est purement suggestive : d’autres biens et situations peuvent s’y ajouter , parlez-nous de votre actif.
Le droit au bail représente, pour le preneur, la valeur économique de l'avantage procuré par un bail dont les conditions sont plus favorables que celles du marché. Il se concrétise lors de la cession du bail à un successeur.
Sa valeur résulte de l'écart entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement acquitté, capitalisé sur la durée pendant laquelle le preneur est assuré de conserver cet avantage. Cette durée prend en compte la durée résiduelle du bail, les perspectives de plafonnement au renouvellement et les clauses particulières.
Un loyer faible dans un secteur où la valeur locative est également faible ne génère aucun droit au bail : c'est le différentiel qui crée la valeur, non le niveau du loyer.
S'y ajoutent les avantages tirés des clauses du bail, tels qu'une destination large, une faculté de despécialisation ou une répartition favorable des charges.
En matière commerciale, la qualité de l'emplacement constitue également un facteur déterminant, car elle influe directement sur le potentiel de l'activité exploitable.
Dont le droit au bail n'est qu'une composante, aux côtés de la clientèle, du matériel, des contrats et des éléments incorporels.
Somme versée au bailleur lors de la conclusion, d'un avenant ou du renouvellement du bail, relevant d'un régime juridique et fiscal distinct (supplément de loyer ou indemnité selon sa qualification).
Que vous soyez bailleur ou preneur, connaître la valeur de votre local commercial est déterminant pour vos décisions : arbitrage, négociation de renouvellement, cession ou garantie bancaire.
L'unité de référence est le mètre carré de surface réelle ou utile, corrigé par des coefficients de pondération tenant compte de la profondeur, de la fonction, de la nature et de la qualité des surfaces (boutique, réserve, sous-sol, étage). L'évaluation intègre l'état du marché local et les caractéristiques propres du bien : emplacement et flux commercial, état d'entretien, équipements, travaux réalisés et à réaliser, conformité ERP et accessibilité, performance énergétique, modularité.
L'analyse du bail est déterminante : loyer en cours rapporté à la valeur locative, durée résiduelle, qualité du preneur, et surtout répartition contractuelle des charges. La taxe foncière et les travaux de l'article 606 du Code civil n'ont pas le même impact selon la rédaction du bail. Depuis la loi Pinel, toute charge transférée au preneur doit figurer à l'inventaire précis et limitatif de l'article L.145-40-2 du Code de commerce : une clause « frais » générique ne suffit pas à transférer la taxe foncière. Nous vérifions ce point bail par bail avant tout calcul de rendement.
L'évaluation s'inscrit dans le cadre des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-7 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage. La question du plafonnement ou du déplafonnement est traitée explicitement.
La valeur d'un plateau de bureaux s'analyse au croisement de deux familles de critères.
La situation dans l'agglomération et le quartier, l'accessibilité et la desserte, le stationnement, l'environnement immédiat ainsi que la dynamique du marché local de bureaux.
L'état général, la divisibilité et la capacité d'adaptation, la hauteur sous plafond, le second œuvre, les ascenseurs, l'accessibilité PMR, les surfaces communes et le ratio surface utile nette / surface utile brute.
Les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² sont soumis au dispositif éco-énergie tertiaire, dont les obligations de réduction de consommation se traduisent désormais par des travaux à provisionner, et donc par une décote lorsqu'ils n'ont pas été engagés.
Ces actifs disposent rarement d'une base de comparaison suffisamment étoffée.
L'évaluation combine généralement une approche au mètre carré de surface bâtie, foncier intégré, et une approche par le coût de remplacement déprécié : valeur du sol majorée du coût de reconstruction, affecté d'un coefficient de vétusté et d'obsolescence.
Lorsque le bien est loué, l'approche par le rendement est menée en parallèle, afin de confronter la valeur d'usage et la valeur de rapport.
La hauteur libre et la portance des dalles, les quais et aires de manœuvre, le statut ICPE, les obligations de remise en état et, le cas échéant, les risques de pollution des sols. Sur ce dernier point, nous travaillons avec des intervenants spécialisés afin d'intégrer l'incidence des passifs environnementaux sur la valeur.
Nous intervenons fréquemment à la demande de cabinets d'expertise comptable, de dirigeants ou de conseils pour évaluer ou réévaluer les actifs immobiliers portés par une société.
La réévaluation libre prévue à l'article L.123-18 du Code de commerce obéit à deux règles souvent ignorées : elle est globale, c'est-à-dire qu'elle porte sur l'ensemble des immobilisations corporelles et financières, sans possibilité de sélectionner les seuls actifs plus-valués, et l'écart de réévaluation constitue un produit imposable. Un dispositif d'étalement de l'imposition existe (article 238 bis JB du CGI) sous conditions et selon les exercices concernés.
L'évaluation doit donc être documentée à un niveau qui résiste à un contrôle : c'est l'objet de notre rapport.
Deux prestations, communes à nos domaines d'intervention, répondent à des besoins différents.
Description du bien et conclusion de valeur, sans développement complet de l'étude de marché. Il répond à un besoin d'orientation rapide, qu'il s'agisse d'arbitrer une décision, de cadrer une négociation ou de préparer un dossier.
Il engage la responsabilité de l'expert qui le signe, mais sa force probante reste limitée par l'étendue des investigations menées.
Usage : décision privée, orientation, préparation de vente.
Visite du bien, analyse technique, urbanistique, juridique et fiscale, étude de marché sourcée, mise en œuvre et confrontation de plusieurs méthodes, conclusion motivée. C'est le document à produire dès qu'une valeur doit être défendue devant un tiers : notaire, juge, administration fiscale, établissement bancaire, co-indivisaire ou associé.
Un rapport d'expertise n'est pas « opposable » de plein droit : il constitue un élément de preuve, soumis à l'appréciation du juge ou de l'administration. Sa force tient à la rigueur de sa méthode et à la traçabilité de ses sources : c'est précisément ce qui le distingue d'un avis de valeur.
Usage : succession et déclaration DMTG, partage, divorce, sortie d'indivision, IFI et contrôle fiscal, contentieux, financement, apport en société.
Nos honoraires sont forfaitaires et définis à l'avance dans une lettre de mission. Le coût dépend de la nature du bien (appartement, maison, immeuble, local professionnel…), du type de rapport, du délai souhaité et des documents disponibles (plans, titre de propriété, baux, diagnostics).
Il s'agit d'un honoraire correspondant au travail réalisé et jamais d'un pourcentage de la valeur, la déontologie de l'expert l'interdisant. Une prise de contact et, si nécessaire, une visite précèdent l'établissement du devis.
Pour recevoir une proposition, indiquez-nous la nature du bien, sa localisation, sa surface approximative et l’objectif de l’expertise (vente, succession, litige, financement…). Nous revenons vers vous avec un devis personnalisé et le déroulé de la mission.
